Habiter en copropriété c’est partager avec les autres copropriétaires les parties communes de l’immeuble. La répartition (quote-part) se fait sous forme de tantièmes, proportionnels aux surfaces privatives de chacun.
Comme tout bâti, un immeuble et ses extérieurs ont besoin d’être entretenus. La question des travaux à faire en parties communes se pose donc chaque année.
Nous vous expliquons dans cet article tout le processus, afin que les travaux en copropriété n’aient plus de secret pour vous.
Définition d’une partie commune
Cela peut paraître simple mais il existe tout de même des particularités et des divergences selon les copropriétés. Selon la Loi les parties communes représentent tous les espaces partagés par l’ensemble des copropriétaires : sols, cour intérieure, jardin, voies d’accès, gros œuvre, couloirs, gaines etc…
C’est le Règlement de copropriété qui liste de manière précise les éléments considérés comme privatifs et ceux considérés comme communs. En cas de doute ou de litige c’est donc ce document qui fait foi (en complément de la Loi).
Il est formellement interdit à tout copropriétaire de réaliser des travaux dans ces espaces communs sauf autorisation expresse en assemblée générale. Attention, certaines parties communes sont parfois à « usage privatif » ou en « jouissance exclusive », comme un jardinet ou encore une terrasse. Avant d’entreprendre des travaux vérifiez donc le règlement de copropriété ou interrogez le syndic !
Définition des travaux
En copropriété il faut distinguer les travaux selon leur importance, leur coût mais aussi leur fréquence. En effet, chaque intervention ne pouvant faire l’objet d’un vote en assemblée générale il appartient au syndicat des copropriétaires de définir les travaux devant être discutés en assemblée.
Les travaux d’entretien et de maintenance sont souvent réalisés par des prestataires sous contrat avec la copropriété. Les contrats et le choix des prestataires sont décidés en assemblée générale à l’approche des fins de contrats.
Pour les petits travaux hors contrats et non votés en assemblée générale, le Conseil Syndical (représentants des copropriétaires) a pouvoir pour les valider dans certaines conditions : si le montant est inférieur à un plafond défini en AG, ou pour tout caractère d’urgence.
Pour finir, il reste les travaux plus conséquents (ravalement, rénovation etc…), nécessitants une discussion en assemblée générale et un vote. Le syndic doit alors soumettre plusieurs devis afin que les copropriétaires puissent avoir le choix du prestataire et du coût.
Quand et comment décider des travaux ?
Tout copropriétaire peut soumettre une demande de travaux au Syndic. Pour cela il est nécessaire d’envoyer un courrier (recommandé de préférence) avant la date d’assemblée générale annuelle. En effet, pour que la demande soit prise en compte dans les temps et inscrite à l’ordre du jour, il est primordial que le Syndic reçoive le courrier en avance, surtout si des demandes de devis sont à prévoir.
La plupart des travaux à inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale sont souvent décidés en Conseil Syndical (réunion entre le Syndic et les représentants des copropriétaires).
Le jour de l’AG les copropriétaires débattent et votent (pour, contre ou abstention) chaque travaux inscrit à l’ordre du jour. Ils en définissent également les modalités de paiement.
Dans certains cas les travaux peuvent être imposés au Syndicat des copropriétaires, en respect de la Loi ou d’une mise en sécurité : mise en péril pour une façade très abîmée par exemple, ou encore désamiantage des parties communes, mise en conformité des ascenseurs etc…
Le plan pluriannuel de travaux
La Loi impose depuis peu (pour les grandes copropriétés pour le moment) un plan pluriannuel de travaux. C’est un document qui est élaboré par un professionnel habilité et compétent en la matière : bureau d’études ou diagnostiqueur par exemple.
Pour résumer, c’est un échéancier de travaux à prévoir sur la copropriété sur une période de 10 ans. Cela permet de mieux anticiper les coûts à prévoir et de répartir sur le long terme les gros travaux. C’est en quelque sorte un « package de travaux », à voter en assemblée générale dès que le projet est élaboré et mis à l’ordre du jour.
La gestion des travaux de copropriété
C’est le Syndic qui gère dans son intégralité les travaux de copropriété. Il joue le rôle d’intermédiaire entre les copropriétaires et les entreprises : demandes de devis, étude des devis, signature des contrats, appels de fonds travaux, suivi de chantier, réception du chantier et réserves. Son suivi est soumis à honoraires, il s’agit en général d’un pourcentage sur le montant des travaux.
Selon l’importance et la complexité des travaux il peut aussi être accompagné d’experts, notamment pour la réception du chantier. C’est le cas lors d’un ravalement de façade ou tout autre intervention sur du gros œuvre.
L’historique des travaux effectués de l’immeuble se trouve dans le carnet d’entretien, pour en savoir plus, consultez notre article Qu’est-ce que le Carnet d’entretien de la copropriété ?
Le vote de travaux en copropriété peut avoir une incidence importante sur les finances d’un copropriétaire. Nous vous conseillons donc de prendre le temps de lire chaque année votre convocation d’assemblée générale et de voter en toute connaissance de cause.
Il existe aujourd’hui de nombreux moyen de voter, en présentiel ou non, votre participation peut avoir un impact important. N’hésitez pas non plus à soumettre des propositions de travaux, cela ne vous engage en rien.
Pour plus d’informations sur la vie en copropriété, notre article Déménagement dans une copropriété, ce qu’il faut savoir vous intéressera !
