Dans le cadre d’une vente immobilière le vendeur a l’obligation de transmettre à l’acquéreur un dossier de diagnostics techniques (DDT).
Pourquoi ? Ce dossier a pour but de renseigner au maximum l’acquéreur sur l’état du bien, c’est une sorte de contrôle technique du logement et de son environnement. Cela permet une parfaite transparence avant que l’acquéreur ne s’engage définitivement, évitant ainsi d’éventuels recours après la vente.
Les obligations ne sont pas tout à fait les mêmes selon si vous vendez un appartement ou une maison, et le nombre de diagnostics à réaliser dépend également de la zone où se trouve le bien.
Par qui ? La réalisation des diagnostics techniques doit être faite par un diagnostiqueur professionnel et pouvant justifier d’une garantie de compétences dans ce domaine. Il est possible d’obtenir la liste des entreprises qualifiées sur le site du Service Public. Seul l’Etat des risques et pollution (ERP) peut être réalisé sans passer par un professionnel.
Quand ? Le dossier de diagnostics techniques doit être transmis au plus tard au compromis de vente, mais il est vivement conseillé de l’avoir dès la mise en vente du bien. Cela permet non seulement de pouvoir renseigner les potentiels acquéreurs mais aussi de les rassurer.
Les diagnostics classiques :
Le DPE, diagnostic de performance énergétique.
Durée de validité = 10 ans.
Logements concernés = tous
Il représente aujourd’hui le diagnostic le plus important et le plus contrôlé après la surface lors d’une vente. Le résultat de ce diagnostic est devenu un critère de recherche principal.
La Surface privative (Loi Carrez)
Durée de validité = Illimité sauf si des travaux d’agencement ont été effectués.
Logements concernés = tous
Ce diagnostic est très important car il engage la responsabilité du vendeur en cas de données erronées. Un acquéreur achète avant tout des mètres carrés et le prix de vente est déterminé en grande partie par la surface.
L’état de l’installation intérieure d’électricité
Durée de validité = 3 ans
Logements concernés = installations électriques de plus de 15 ans. Les logements récents sont donc exonérés de ce diagnostic.
L’état de l’installation intérieure du gaz
Durée de validité = 3 ans
Logements concernés = installations gaz de plus de 15 ans. Les logements récents sont donc exonérés de ce diagnostic.
Amiante
Durée de validité = illimité si négatif, sinon à refaire à chaque vente. Il est également conseillé de le refaire après de gros travaux même si le résultat était négatif. Ce diagnostic est également à renouveler même si négatif s’il a été réalisé avant avril 2013.
Logements concernés = tous les logements antérieurs au 01/07/1997.
Constat de risque d’exposition au Plomb (CREP)
Durée de validité = illimité si négatif, sinon 1 an, le risque pouvant évoluer rapidement si les éléments contenants du plomb se dégradent (peintures au plomb écaillée par exemple).
Logements concernés = tous les logements construits avant 1949.
Etat des risques et pollutions (ERP)
Durée de validité = 6 mois
Logements concernés = Tous.
C’est un dossier très complet présentant tous les risques naturels et industriels pouvant impacter l’environnement du logement vendu.
Les diagnostics complémentaires selon les zones :
Le bien en vente peut parfois être situé dans une zone soumise à un arrêté préfectoral ou municipal (attention, parfois cela concerne juste un quartier voire même quelques immeubles). Dans ces cas de figures il est donc obligatoire d’ajouter certains de ces diagnostics :
– Diagnostic bruit : si le bien se trouve à proximité d’un aéroport, pour en évaluer les nuisances sonores.
– Termites : si le bien se trouve en zone à risque connue pour la présence de termites ou pouvant l’être.
– Mérule : ce champignon du bois est un fléau et très difficile à traiter. En zone à risque le diagnostic Mérule peut être nécessaire afin de renseigner l’acquéreur en toute transparence.
– Assainissement : si l’immeuble ou la maison est non raccordée au réseau public, ou en cas d’arrêté municipal obligeant le contrôle du raccordement en cas de vente.
– Appareil chauffage bois : le chauffage au bois est encadré par arrêté préfectoral dans certaines zones urbaines (zones protégée ou ZFE par exemple, comme à Lyon). Il est alors nécessaire d’intégrer un « certificat de conformité de l’appareil de chauffage au bois » dans le dossier de diagnostic du bien en vente.
La particularité pour les maisons
Il existe quelques particularités pour les diagnostics sur les maisons. En effet, il est désormais obligatoire de fournir un audit énergétique supplémentaire si la maison affiche un DPE en F ou G (énergivore). Bien plus complet que le DPE ce rapport détaillé va permettre d’apporter au candidat acquéreur les différents scénarios possibles pour améliorer la performance énergétique de la maison ainsi qu’une estimation des coûts.
Bon à savoir : il n’est pas obligatoire pour la vente d’une maison de fournir une attestation de surface, même si cela est vivement conseillé. L’acquéreur peut en faire la demande s’il n’existe aucun document officiel, et peut même demander à ce que cela soit une condition suspensive. Mieux vaut donc faire réaliser un vrai diagnostic de surface habitable par un professionnel, pour éviter le moindre ennuie dans la vente.