Notre article qui met en comparaison entre l’achat dans le neuf et l’achat dans l’ancien concerne le marché immobilier lyonnais.
Acheter une maison dans le neuf
Qui dit maison neuve dit terrain ! Si vous souhaitez une maison neuve, il faut :
- Soit la faire construire par le maître d’œuvre de votre choix sur votre terrain que vous achetez.
- Soit l’acheter déjà programmée en construction par un promoteur immobilier avec le terrain.
L’avantage de l’achat du terrain nu, est que vous choisissez votre maître d’œuvre. Vous personnalisez donc votre future maison, notamment en choisissant la disposition et la surface des pièces et surtout en sélectionnant les matériaux et les prestations de votre habitat (revêtements, chauffage, sanitaires, etc.). Mais l’inconvénient principal est le prix ! Le terrain est généralement plus grand qu’un terrain avec un programme immobilier d’un promoteur, il est donc plus cher. Et aussi toutes les prestations d’un maître d’œuvre plus personnalisables sont plus coûteuses.
Vous l’aurez compris, l’avantage d’un programme neuf par un promoteur immobilier est le prix plus intéressant. Exemple : un terrain avec maison finie 424 000 € pour un programme de maison neuve situé à Chaponost, surface de 95 m² habitable avec 3 chambres de 10 m², séjour 32 m² avec l’espace cuisine ouverte inclut, sur un terrain de 317 m2, attention sans garage. Pour la surface extérieure reste environ une centaine de m² de jardin, car il faut encore créer les accès avec une allée avec abri de voiture. L’avantage du neuf sont les frais de notaires réduits.
Comme vous pouvez constater, le principal inconvénient des programmes neufs est la surface restreinte. Surface de jardin 100 à 300 m², les chambres de 10 m² et l’espace cuisine très réduit inclut dans la pièce de vie. Enfin, il n’y a aucune finition extérieure, type portail, clôture et luminaires à prévoir dans le budget.
Pour l’achat d’une maison neuve, tout dépend donc de votre enveloppe budgétaire.
Dans les deux cas, les terrains disponibles sont souvent liés à une division parcellaire, ainsi les terrains en vente, même nus, sont beaucoup moins grands qu’avant les années 2000.
Sur le marché de la vente de terrains en région lyonnaise, il y a une présence plus importante des programmes neufs avec promoteurs immobiliers que des terrains nus. En effet, il est de moins en moins évident à trouver son terrain pour construire. La recherche est compliquée, avec une demande forte et pas assez d’offres, et peut donc être longue.
Acheter un appartement dans le neuf
Qui dit appartement neuf dit immeuble neuf. Pas tout à fait comme la maison neuve, l’appartement neuf lui s’achète forcément avec un programme d’un promoteur immobilier en charge de la construction de l’immeuble et de tous ses logements. Il s’agit donc d’une vente VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ce qui équivaut à acheter sur plan.
L’avantage en autres est la garantie décennale de l’immeuble. Autre avantage, l’immeuble bénéficie d’une construction aux dernières normes, avec parfois même d’une construction à la pointe des nouvelles technologies, notamment en termes de production de chauffage. Ainsi l’appartement profite d’une excellente note énergétique. Enfin les frais de notaires en VEFA sont réduits par rapport à l’achat immobilier dans l’ancien où les frais de notaires sont de 7 à 8% du prix d’achat, contre 2 à 3 % du prix d’achat du neuf.
Les inconvénients les prix au m² et des charges de l’immeuble. Le prix au m² est bien plus important que de l’ancien d’une surface similaire se situant dans le même quartier. Et les charges de copropriétés sont généralement élevées et sont instables durant les premières années. Il est difficile de prévoir le coût réel de l’immeuble.
Acheter une maison ou un appartement dans l’ancien
Après avoir fait le tour du neuf, appartement ou maison, le reste du parc immobilier est considéré comme de l’ancien. C’est-à-dire tous logement qui a été construit et habité, qui a fait l’objet d’une première mutation (changement de propriétaires). Nous pouvons donc trouver dans l’ancien des biens immobiliers récents.
L’avantage de l’ancien, l’historique du bâti. Vous pouvez connaître facilement les dates des différentes installations, des dernières rénovations et remplacements, comme chaudière, toiture ou encore fenêtres, etc. Avec un achat au sein d’un immeuble en copropriété, vous avez en lecture les derniers procès-verbaux des dernières assemblées générales avant de vous positionner, indiquant les dernières décisions prises par les copropriétaires ainsi que les sujets en discussion. Vous avez également en lecture les 3 dernières années des répartitions individuelles de charges qui permettent d’estimer vos futures charges d’immeuble et d’énergie.
L’inconvénient de l’ancien est d’acheter avec parfois un supplément de coût travaux d’amélioration. Si des travaux ont été réalisés par les anciens propriétaires, un autre inconvénient peut toutefois arriver, la découverte d’éventuels vices cachés, à la suite de travaux mal réalisés. De la même manière que la lecture des documents, il faut être attentif lors de la visite du bien et ouvrir l’œil, il ne faut pas hésiter à se faire accompagner.
Des visites de maisons dans l’ancien ? consultez avant notre Check-list pour une visite de maison réussie !
Résumé en tableau
Ci-dessous, sont mis en balance l’achat d’une maison ou un appartement dans le neuf versus dans l’ancien :
| Le Neuf | VS L’ancien |
| Délai important avant d’emménager. | Vivre dans les travaux si achat avec travaux. |
| Pas de choix dans le maître d’œuvre et choix très limité des matériaux (programme neuf). Choix d’artisans et des matériaux (terrain nu). | Choix d’artisans et des matériaux pour une rénovation ou travaux d’amélioration. |
| Construction avec les dernières normes d’isolation. | Prévoir un éventuel budget dans la rénovation énergétique. |
| Très peu personnalisable hormis l’aménagement de la cuisine et choix du revêtement sol (programme neuf). Personnalisable (terrain nu), attention toutefois aux règles d’urbanisme et au permis de construire. | Personnalisable, ouverture d’une pièce, choix dans le revêtement sol, l’aménagement de sa salle de bain, etc… |
| Très peu de terrain pour un jardin (maison programme neuf). Des pièces principales restreintes, chambres petites de 10 m², une pièce de vie séjour-cuisine standard (programme neuf). Parcelle de terrain réduite (maison neuve). | Parcelle de terrain (maison) et surface intéressantes (maison ou appartement). Extension habitable possible jusqu’à 20 m², au-delà il faut obligatoirement un permis de construire, exemple transformation du garage en pièce de vie ou encore une dépendance (maison). |
| Risque de malfaçons à gérer. | Rénovation probable d’installation vieillissante, exemple : toiture. |
| Prix intéressant pour la localisation (maison en programme neuf). Prix plus élevé que la moyenne (appartement neuf). | Prix élevé selon la localisation (maison). Négociation possible selon le type de travaux (maison ou appartement). |
| Garantie décennale qui se veut rassurante. | Vécu, historique sur sa résistance. |
| Charges de copropriété instables (appartement). | Charges de copropriété connues (appartement). |
| Budget : Coûts du terrain nu et maître d’œuvre sont onéreux (terrain nu). Coût d’une maison clé en main par un programme d’un promoteur peut être intéressant, l’aménagement et finitions des extérieurs sont toutefois à chiffrer (maison VEFA). Frais de notaire réduits et exonération de la taxe foncière durant les 2 ans qui suivent l’achèvement (maison ou appartement dans le neuf). | Budget : Meilleure visibilité sur les frais à venir, avec toutefois une bonne lecture des documents et bonne observation des installations et de l’état. Délais d’achat et d’emménagement plus courts. Prix d’achat moins cher que le neuf (appartement). Mis bout à bout, la maison ancienne peut être moins cher que le neuf. Baisse possible des frais de notaire si cuisine équipée avec l’achat du bien. |
Beaucoup de pour et de contre dans les deux paroisses, cela va donc vraiment dépendre des goûts de chacun pour que le choix s’opère.
Votre décision prise entre l’ancien et le neuf, retrouvez tous nos conseils concernant la Visite d’une maison ou d’un appartement.
Votre chasseur immobilier Dans le Mille vous accompagne à toutes les étapes de votre achat dans l’ancien tout en vous trouvant le bien qu’il vous faut
